Quando falamos de imóveis, principalmente residenciais, podemos acabar ouvindo o termo “usucapião”. Porém essa palavra não é assim tão comum no dia a dia. O que gera bastante confusão.
A usucapião (sim, esta palavra está no feminino) é quando você ganha o direito de posse de um bem, que previamente não era seu. Normalmente isso é justificado pelo cuidado e utilização daquele bem ao longo dos anos. Por isso que a usucapião acaba sendo comum quando falamos de imóveis e propriedades.
Para te explicar de forma suscinta este assunto, preparamos um conteúdo bem enxuto – principalmente porque você não precisa saber os termos técnicos, e sim como isso funciona.
Veja aqui o que é usucapião de fato, quais os requisitos para conseguir pedi-la, quais os impedimentos, os 3 tipos principais de usucapião e – algo que pode te interessar muito – A USUCAPIÃO PODE SER USADA PELA PESSOA JURÍDICA/EMPRESA?
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Neste artigo você encontra
O que é Usucapião
Para entendermos a usucapião, primeiro faremos a distinção entre: quem tem a possa de uma propriedade no papel (documento) e quem de fato exerce a posse (cuida e utiliza do bem).
Usucapião é o reconhecimento do direito de posse adquirido pela justificativa de uso do bem por um determinado tempo – de forma contínua e incontestada.
Enquadra-se aqui qualquer tipo de imóvel, desde que não seja público.
Então, sim, imóveis comerciais, galpões, salas comerciais, entre outros, também podem ter a usucapião requerida por quem os utiliza há um determinado tempo.
No entanto, cada bem tem um tempo e uma regra que determina quando a usucapião é possível. Explicaremos mais sobre nos próximos tópicos.
Agora veja os requerimentos e impedimentos para a usucapião:
Quando é possível pedir usucapião
A lei já prevê a usucapião em seus diferentes cenários, desde para imóveis residenciais, rurais, comerciais, urbanos, etc. Entre as determinações mais comuns da lei está a posse apenas por interesse de quem pede a usucapião, sem subordinação a terceiros e com exclusividade.
Além disso, só pode pedir a usucapião nos seguintes casos:
- Forma de posse não clandestina/precária;
- Ocupação do imóvel de forma pacífica, sem violência;
- Há cuidado e manutenção da propriedade;
- Se os pagamentos de contas e impostos relacionados à propriedade estão em dia.
Imóvel de Usucapião pode virar herança?
Sim! Se uma família adquire um imóvel através da usucapião, os filhos podem herdar essa propriedade, afinal agora ela é de posse exclusiva de quem a adquiriu. No entanto, é preciso que a herança seja passada de forma pacífica, com justo título e boa-fé.
Quando NÃO É POSSÍVEL a Usucapião
A usucapião não se enquadra para imóveis públicos. Por isso apenas bens privados que estão em condições de abandono, irregularidade ou não-registro podem ser tomados desta forma.
Embora seja possível usucapir um bem móvel (carro, motocicleta, equipamento, etc), a regulamentação para tal é diferente daquela usada para bens imóveis.
O que impede a Usucapião de acontecer?
O Código Civil prevê algumas situações em que a usucapião fica impedida de acontecer. Veja algumas dessas situações:
- Entre cônjuges, na constância do matrimônio;
- Entre ascendente e descendente, dentro da família;
- Entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela/curatela;
- Contra menores de 18 anos ou incapazes físicos/mentais;
- Contra quem está ausente do país em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios;
- Contra os que estiverem servindo na armada e no exército nacional em tempo de guerra;
- Pendendo condição suspensiva;
- Se o prazo da lei ainda não venceu.
Tipos de Usucapião e para que servem
A seguir, estaremos focando na usucapião de imóveis, que é o foco deste post. Para isso, utilizaremos o Código Civil atualizado em 2015, que é a regulamentação mais recente da usucapião, o qual também trata da usucapião extrajudicial.
Agora, vamos entender os tipos de pedido de usucapião possíveis.
Usucapião Extraordinária
A Usucapião Extraordinária é uma medida que permite a uma pessoa física ou jurídica a adquirir um imóvel pela justificativa de posse prolongada e incontestada.
Estamos aqui nos referindo ao tipo de usucapião prevista no Artigo 1238 do Código Civil:
Código civil
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Para poder adquirir a propriedade por usucapião extraordinária é preciso:
- Ter a posse do imóvel por 15 anos ininterruptos;
- Ocupar o imóvel de forma passiva e incontestada;
- Cuidar do imóvel como dono, pagando todos os impostos e contas;
É possível que uma pessoa jurídica, ou seja, uma empresa, requeira à usucapião extraordinária. Porém, tenha consciência de que ocupação por aluguel não se enquadra nos requisitos de usucapião. O aluguel se torna desqualificado por não haver o animus domini que no direito significa o intento em ser dono da propriedade, realizando nessa investimentos e cuidando de todos os aspectos tributários ao longo de 15 anos.
Usucapião Ordinária
A Usucapião Ordinária é a modalidade de usucapião prevista no Artigo 1242 do Código Civil, quando a pessoa que deseja ter a posse do imóvel tem documentos em mãos que sugerem o direito de posse, mas que não são oficiais.
Neste caso, é preciso que o possuidor comprove que não tinha conhecimento da irregularidade da documentação, por meio de testemunhas ou de provas de que fazia a manutenção do imóvel como dono.
Veja que:
- É preciso demostrar a posse do imóvel por, ao menos, 10 anos
Código civil
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Usucapião Especial
Os casos da Usucapião Especial são diferentes daqueles englobados na extraordinária e ordinária. Por isso, cada caso deve ser analisado com base nas suas características e no que a lei prevê.
A seguir, citaremos os tipos de Usucapião Especial existentes:
Usucapião Especial Urbano
É a modalidade que abrange propriedades urbanas com finalidade de habitação, ou seja, moradia. Para se enquadrar como Usucapião Urbano o trâmite:
- Deve ser de imóvel com no máximo 250 metros quadrados;
- O interessado na posse deve usar a propriedade para moradia;
- Permanência mínima de 5 anos, de forma pacífica e incontestada.
Usucapião Especial Rural
Aqui, a propriedade da usucapião deve estar destinada à sua função social – ou seja, atividade agrícola familiar ou produtiva. E os requisitos são:
- Que a propriedade tenha no máximo 50 hectares de área;
- Seja usada para produção por pelo menos 5 anos;
- Comprovar que o possuidor ou a sua família participam ativamente da produção.
Outros tipos de Usucapião Especial
Existem ainda outras modalidades para usucapião, que se diferem por ter mais de um interessado na posse ou por questões sociais como família e etnia. São estas usucapiões:
- Especial Coletiva (Estatuto da Cidade, art. 12º)
- Especial Familiar (Código Civil, art. 1240)
- Especial Indígena (Estatuto do Índio, art. 33º)
Usucapião Extrajudicial: Quando todos concordam
Há menos de 10 anos, em 2015, houve uma mudança nas modalidades de usucapião, que acrescentou um novo tipo à lista – a Usucapião Extrajudicial.
Esta prevê que todo o processo de requerimento da posse, análise e comprovação para passar o imóvel ao verdadeiro proprietário pode ser feito sem a necessidade de uma ação judicial. Ou seja, direto no cartório.
As condições permanecem as mesmas: é preciso que a posse se faça de forma pacífica e sem contestação por parte de quem detém o imóvel no papel.
Mas então… por que a usucapião extrajudicial existiria se ela segue as mesmas regras das outras modalidades…?
Isso porque, em certos casos, não há confronto entre quem detém o imóvel no papel e quem o detém na realidade. Geralmente, só é preciso o envolvimento de uma ação judicial se houver embate entre as duas partes. Mas, caso o proprietário no papel não se oponha à posse do atual ocupante e dono da propriedade, então tudo pode ser resolvido direto no cartório.
Como funciona um pedido judicial de usucapião
Dentro da modalidade extraordinária, ordinária e especial, quando há envolvimento jurídico – ou seja, há uma disputa – o seu advogado entrará com processo pedindo que o juiz declare o possuidor como dono do imóvel.
É preciso saber que o processo da usucapião tende a demorar, pois segue protocolos de prazos e de recursos cabíveis às outras partes envolvidas.
Se a causa for ganha, o juiz dará sentença de que o possuidor é o novo dono, e este documento é que será usado para transferir o imóvel no cartório.
Empresa pode pedir usucapião?
Sim. Uma empresa, quando pessoa jurídica, pode entrar com processo de usucapião, desde que esteja dentro dos requerimentos que justifiquem a posse.
Além disso, não é possível entrar com requerimento de Usucapião Especial Urbana por se tratar apenas de propriedades para moradia.
Isso inclui imóveis comerciais como: galpões, prédios, salas, etc.
Neste post vimos o que é a usucapião, como ela acontece, quais os tipos possíveis para ações judiciais e quando não é possível utilizá-la. Também vimos que pessoas jurídicas estão incluídas nos processos de usucapião.
Espero que este post tenha sido útil para você!
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