Diferença entre loteamento e desmembramento: o que é melhor para os donos de terra?

Diferença entre loteamento e desmembramento. Quem compra ou já possui um pedaço de terra – conhecida também com gleba – sonha em fazer algo com o que tem em mãos. Estamos falando de transformar o espaço vazio em um negócio lucrativo. Porém, antes de partir para os reais, você precisa começar a estruturar esse empreendimento, dividindo a terra.

O mercado imobiliário está cada vez mais aquecido. Uma pesquisa, realizada pela Brain Inteligência Estratégica no último trimestre de 2023, mostra que 37% dos brasileiros têm a intenção de comprar um imóvel nos próximos 2 anos – 6% a mais do que no mesmo período em 2022.

Esses dados confirmam que, ao investir na divisão e melhoria do seu terreno, você estará entrando em um negócio com boas perspectivas de crescimento. Mas como fazer isso?

Antes de qualquer outra coisa, você deve entender que não basta dividir seu terreno de qualquer forma. Para fazer isso, é preciso seguir leis nacionais e, principalmente, municipais que tratam sobre o parcelamento do solo.

Além das leis, também será necessário fazer uma escolha: loteamento ou desmembramento? E é sobre isso que falaremos neste post.

Entenda a diferença entre loteamento e desmembramento, qual é a melhor opção para conseguir um negócio lucrativo no futuro, quais são as leis a serem seguidas e outras informações importantes sobre a criação de lotes.

Neste artigo você encontra

O que é o loteamento?

Os loteamentos são grandes terrenos divididos em partes menores – os lotes. Essa é a definição mais conhecida e é a explicação que logo vem à cabeça quando se pensa em parcelar glebas em partes menores. No entanto, os loteamentos são um pouco mais do que apenas terra dividida. Eles são um investimento no seu terreno.

Para além de separar em partes, ele exige que você melhore a infraestrutura do local. Ou seja, se trata também do investimento na abertura de ruas, saneamento, água, energia elétrica e outros itens de infraestrutura básica.

E quais são as etapas necessárias um loteamento?

O primeiro passo é possuir uma terra ou terreno para ser dividido. Em seguida, é preciso se unir com uma loteadora ou incorporadora para te ajudar no projeto e também nos investimentos financeiros. Nesse caso, você, o dono da terra, se torna o “terrenista”.

Quando essas duas etapas estiverem resolvidas, é possível começar a trabalhar nessa gleba. As novas etapas são:

Estudo do terreno para validação do projeto;
Análise do projeto com arquitetos e urbanistas para criar as divisões;
Busca de apoio jurídico e contábil;
Avaliação das despesas e prazos do projeto;
Autorização municipal ou distrital;
Infraestrutura (saneamento, energia, novas vias e logradouros);
Construção civil;
Entrega do projeto;
Venda dos lotes (na planta ou finalizados);
Contabilização dos lucros.

Como regularizar esse loteamento?

Percebeu que, entre as etapas, existem as palavras projeto e autorização? Pois é, para que o seu loteamento seja regular, você precisará seguir todas as regras estipuladas pelo município. Já falamos sobre tudo o que é necessário para regularizar um loteamento aqui no blog, mas o básico é:

1) Fazer a consulta de viabilidade;

2) Submeter o projeto para aprovação municipal;

3) Expedição do Decreto Municipal e assinatura do Termo de Acordo e Compromisso;

4) Realizar o registro imobiliário;

5) Começar as obras de infraestrutura seguindo o projeto aprovado pela prefeitura.

O que é o desmembramento?

À primeira vista, a definição de desmembramento parece idêntica à de loteamentos: divisão de gleba em lotes. No entanto, existe uma diferença importante e que trata exatamente da infraestrutura desse local. Diferente dos loteamentos, o desmembramento utiliza ruas oficiais já existentes – não cria as próprias vias.

Etapas para o desmembramento

Antes de fazer o desmembramento, você precisará verificar na prefeitura qual é o tamanho mínimo de um lote. Esse valor varia bastante de uma cidade para a outra, no entanto, todas devem ser superiores ao tamanho mínimo nacional, de 125m², estipulado pela Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.

Feito isso, você deve seguir três passos principais:

Como regularizar o desmembramento?

Para conseguir a aprovação da prefeitura, você precisa apresentar uma série de documentos. Veja quais são os mais comuns:

Requerimento assinado pelo dono da propriedade;
Certidão atualizada da matrícula do imóvel;
Levantamento topográfico do imóvel a ser desmembrado;
Planta da propriedade e memorial descritivo;
Certidão negativa de tributos municipais;
Comprovação de pagamento da taxa;
Apresentação dos documentos no Cartório de Registro de Imóvel.

Loteamento x desmembramento: qual a melhor opção para conseguir um negócio lucrativo

Agora que você já conhece a definição de loteamento e desmembramento, pode estar se perguntando:

Se a definição é tão parecida, por que eles são considerados procedimentos diferentes?

A maior diferença entre loteamento e desmembramento está no uso de cada um. O loteamento é mais comum para pessoas que desejam dividir a terra e criar um empreendimento lucrativo. Já o desmembramento é mais utilizado por pessoas que apenas desejam vender mais facilmente um terreno muito extenso ou lidar com questões de herança.

Veja as semelhanças e diferenças entre cada um:

LOTEAMENTO

Divisão de gleba em lotes para comercialização posterior;

São necessárias obras de infraestrutura (vias, saneamento, energia…);

Precisa de aprovação municipal;

Ideal para quem deseja criar um empreendimento.

DESMEMBRAMENTO

Divisão em lotes, para herdeiros e em mais propriedades;

Utiliza a infraestrutura instalada previamente no local;

Precisa de aprovação municipal;

Ideal para quem deseja vender mais rápido um terreno ou resolver burocracias com herança.

Qual a melhor opção?

A melhor opção entre loteamento e desmembramento é aquela que corresponde às suas necessidades. Porém, como estamos falando sobre a divisão em lotes para gerar lucratividade, a opção ideal é o loteamento.

Ele é tão rentável, porque o valor somado da venda de todos os lotes é maior do que o terreno inteiro. Além disso, você pode contar com o apoio da loteadora para investir na infraestrutura necessária.

Contabilidade para loteamento

Dividir a terra e construir uma boa infraestrutura podem ser fatores importantes para começar seu loteamento, mas não são responsáveis pelo lucro. Isto, é claro, pode ser conquistado com marketing, boas vendas e o planejamento tributário feito por um contador.

Esse, que parece um pequeno passo, pode otimizar os lucros e ainda diminuir a quantidade de impostos pagos – tudo dentro da lei. Por isso, o ideal é ter um contador desde o inicio do projeto. Então, conte com a Euro Contábil!

Aqui, contamos com uma equipe com as mais variadas especialidades, que podem te dar assessoria contábil, fiscal e societária. São mais de 18 anos cuidando para que nossos clientes por todo o Brasil prosperem de forma sustentável.

Se você está começando o seu loteamento ou está buscando uma contabilidade especialista para seguir no seu projeto, entre em contato conosco!

No post de hoje, falamos sobre a diferença entre loteamento e desmembramento. Além disso, você pôde entender qual é o processo de aprovação de ambos os casos e qual deles é o ideal para quem deseja iniciar um empreendimento e lucrar.

Espero que as informações tenham tirado suas dúvidas!

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Beatriz Bandolin | Jornalista e Redatora SEO no Blog Euro Contábil

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